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发布日期:2021-06-26 00:34   来源:未知   阅读:

  随着房地产市场的迅猛发展,房地产市场逐渐呈现出细分状态,以房地产的用途(功能)进行分类,房地产市场分为住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产。本文仅针对重庆市范围内的(商业类)商品房买卖合同纠纷大数据进行分析,其中不仅包括商业地产项目涉讼情况,也包括住宅地产和旅游地产项目附带的商铺涉讼情况。通过对商业类物业买卖合同纠纷大数据分析,旨在发现商业地产领域可能存在的法律风险,以帮助商业地产开发商预判和防控法律风险。

  案由:商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷

  依据以上检索条件实际检索裁判文书2777件,剔除其中车位用房的裁判后,有效数据数量为2763件(说明:统计时截止时间未到,数据可能会略有不一致)。其中绝大多数案件是标的额不超过50万且由基层法院管辖的一审案件,裁判时间大部分集中在2018年,案件争议类型主要集中在逾期办理产权登记、要求继续履行、交付房屋不符合约定以及买卖合同效力上。各项数据具体分析如下:

  通过对有效数据的分析,我们不难发现商业地产类商品房买卖合同纠纷的数量变化:2017年369件,2018年1514件,2019年842件,2020年至7月31日为止仅有38件,不存在逐年递增或逐年递减的趋势,裁判数量在2018年达到峰值。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中由基层人民法院管辖的有2249件,占比81.4%;由中级人民法院管辖的法院有513件,占比18.57%;由高级人民法院管辖的仅1件,占比0.03%。黄大仙一肖中特期期。可见上述2763个案件中绝大部分是标的额较小的普通的一审案件。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中一审案件2251件,占比81.47%;二审案件512件,占比18.53%。可以看出,五分之四的案件由一审程序审理,五分之一的案件进入二审程序,无案件进入审判监督程序,说明大部分案件案情比较简单,争议焦点突出,往往通过一审程序就能解决。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中双方聘请律师的案件1898件,单方聘请律师的718件,未聘请律师的147件。整体上律师介入该类案件的比例很高,双方皆不聘请律师担任代理人的案件极少,说明律师在此类案件中发挥的作用很大,双方都能认识到律师工作的重要性,尤其律师在事先防范所可能起到的积极作用。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中当事人为自然人的占比约为99%,当事人为法人和其他组织的占比约为1%。说明商业地产类商品房买卖合同争议多发生在自然人与开发商之间,双方主体都是法人或其他组织的情况居少。双方主体都是法人或其他组织的,一般多为委托销售合同纠纷。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中标的额在50万以下的1601件;标的额在50万以上的142件;标的额在100-500万的68件;500万以上的11件。上述数据揭示了商业地产类商品房买卖合同纠纷大多在基层法院审理的原因,案件的标的普遍小于50万元,大于50万标的的不足8%。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中引用实体法的情况如下图。其中引用《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的频率最高,主要引用的法条有合同生效、履约以及违约责任等条款,说明商业地产类商品房买卖合同纠纷争议焦点仍集中在合同效力、履约及违约责任上。

  2017年1月1日至2020年7月31日,2763个案件中突出争议类型的数量及占比展示如下:

  重庆市第一中级人民法院:购房者与开发商协商解除《商品房买卖合同》,购房者认为《转让认购书》也应一并解除并不再履行任何合同义务,已经履行的合同义务应进行相应的补偿返还,法院不予支持。

  由于购房者已按认购书约定履行了相关义务,如交纳定金及与开发商签订《商品房买卖合同》等,2020年香港马会全年欲钱料。故法院认为《转让认购书》是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,系合法有效的合同,对双方当事人具有约束力,不因《商品房买卖合同》解除而随之无效。

  重庆市第一中级人民法院:因存在委托代理销售商铺的法律关系,导致购房者与不同的两个主体分别签订《房屋转让认购书》与《商品房买卖合同》,其中《房屋转让认购书》与《商品房买卖合同》是否是预约合同与本约合同的关系,法院观点存在争议。

  观点一:从合同主体来看,《房屋转让认购书》与《商品房买卖合同》系不同签约主体之间达成的两份独立协议;从合同目的来看,《房屋转让认购书》的签约目的是购房者向委托代理销售方认购委托代理销售方在开发商处定制的抵款标的房屋,且在缴纳认购定金后享受一口价房源优惠政策,并非仅为预约签订《商品房买卖合同》;再次,从合同内容来看,购房者与开发商签订《商品房买卖合同》虽是《房屋转让认购书》约定的合同事项,但开发商签署《商品房买卖合同》实际是履行其与委托代理销售方所签《商业定制协议书》约定的义务,并非受《房屋转让认购书》的约束。因此,本案《房屋转让认购书》与《重庆市商品房买卖合同》之间不是预约合同与本约合同的关系。

  观点二:因委托代理销售方与开发商签订的合作合同,购房者与委托代理销售方签订的《认购协议》应当直接约束购房者与开发商。因《认购协议》明确约定购房者还需与开发商签订正式的《商品房买卖合同》,故《认购协议》属预约合同性质。

  梁平区人民法院:被告提供的房屋不符合约定,双方协议整改导致房屋延期交付。整改期内,原告不能正常使用涉案房屋,被告应赔偿原告延期交房期间的损失。(开发商原因导致逾期交房)

  荣昌区人民法院:原告拒绝接房的理由不成立、不正当,导致被告逾期交房的,被告对逾期交房不承担责任。(业主原因导致逾期交房)

  九龙坡区人民法院:原告履行了办理按揭贷款的协助义务;被告未在约定期限内办理按揭贷款手续,构成违约,应当向原告承担逾期办理按揭贷款的违约责任。

  重庆市第一中级人民法院:购房者认为合同及附件与房屋模型、样板房、广告、其他宣传资料的画面、装饰、数据、文字等有出入,主张开发商虚假宣传、欺诈销售,法院不予支持。购房者举示的宣传资料等备注了不作为合同内容的字样,且《重庆市商品房买卖合同》的补充协议第十七条明确约定“本合同及附件如与房屋模型、样板房、广告、其他宣传资料的画面、装饰、数据、文字等有出入,均以本合同及附件的内容为准,香港神算子论坛7411示范区景观环境仅作为销售展示使用,不作为实际交付标准”,故购房者举示的宣传资料载明的内容不属于双方合同内容,对开发商无约束力。

  巫溪县人民法院:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律的规定,当事人均应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定完全履行义务,除法律另有规定外,原告有权要求被告继续履行。(以事实上能够继续履行为前提)

  巫溪县人民法院:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律的规定,当事人均应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定完全履行义务,除法律另有规定外,原告有权要求被告继续履行,但原告的诉讼请求已属于事实上不能履行,原告要求被告继续履行合同义务已无意义,不得要求继续履行。(事实上不能履行)

  九龙坡区人民法院:原告在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为,违反了重庆市地方性法规的强制性规定,构成法律上不能全部履行,原告无权要求15个车位过户全部履行。原告在本案中明确表示不愿意选择相应的部分车位进行过户,而要求全部过户,故对其要求车位过户的诉讼请求,本院不予支持。原告有权另行要求解除相应的车位买卖合同,并根据过错情况向被告主张赔偿相应的损失。(法律上不能履行)

  重庆市奉节县人民法院:原告主张存在质量问题却没有有力证据证明,即无证据证明被告存在根本性违约,据此原告无权要求解除合同,返还购房款、支付利息及违约金。

  南川区人民法院:在被告已经取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的情形下,原告提起解除合同之诉,既不符合合同约定的合同解除条件,也不符合法律所规定的合同解除条件,无解除权。

  南川区人民法院:第三人已向被告付清了购房款,并以原告名义偿清了购房抵押贷款本金及利息,且多年来,案涉门面房屋一直由第三人在实际占用、使用和管理,故原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已无法继续履行且无存续的必要,原告有权解除合同。

  南川区人民法院:法律没有规定或者当事人没有约定的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  南川区人民法院:双方合同中约定了解除权及行使期限的,解除权成就后逾期未行使的该解除权消灭。

  通过观察过往三年商业类商品房买卖合同涉讼案件数据,并未体现出逐年递增或逐年递减的趋势,而是在某一年度(2018年)裁判数量呈峰值状态。再进一步分析案例发现,某一类诉求相同的案件集中爆发于同一商业项目的情况明显,大抵系因某一商业地产项目在某方面例如产品质量控制或风险控制不到位所致。

  通过对上述商业类商品房买卖合同涉讼案件数据进行分析,发现原告方多为自然人,一般系商业投资购买,又因商业房屋一般专有部分面积均小,故涉讼争议标的普遍偏低,一般由商业房屋所在地基层法院管辖,更多争议集中在一审程序解决。

  通过对过往三年商业类商品房买卖合同涉讼案件数据进行分析,2763个案件中当事人为自然人的占比约为99%,再进一步分析案例发现,大多涉讼案件均为同一项目发生的同类诉求的案件。这类案件一般首先由项目小部分维权意识强的业主发起,一旦胜诉,则引发大规模的群访群讼的现象。

  通过分析上述裁判法条引用情况和归纳2763个案件的争议焦点,发现商业类商品房买卖合同纠纷的诉讼请求呈多样性,但亦能体现出主要争议集中在逾期办证、继续履行、交付房屋不符合约定、买卖合同效力等四个方面。

  综上,对商业地产的开发商而言,为预防群访群诉风险,除把握好商品房的工程质量外,还须注重法律风险的防控和预防,确保提前规划和全过程合规控制。针对前述问题特提出以下几项建议:

  第一,规划设计先行,确保项目产品符合规划设计,确保工程质量是项目良好运营的基础。商业地产无论出售或是自持运营,确保工程质量是基础,尤其涉及预售商品房的部分,产品本身符合规划设计亦是重点。

  第二,商业宣传需注意措辞,避免构成虚假宣传。售房广告、沙盘、答客问等均可能构成要约而成为合同的一部分,因此在项目开盘前需进行全面的法律风险排查。

  第三,项目开盘销售需以取得商品房预售许可证为前提,销售时需关注在售房屋是否存在抵押,若需带抵押销售需事先告知购房者,避免因此被主张承担赔偿责任。

  第四,商品房买卖合同尤其补充协议中,不可避免地会存在格式条款,建议以明显的方式提示与说明,并让购房者明确已经阅读该条款并认可该条款的内容,避免因格式条款而被法院判令无效。

  第五,签订合同后,常因逾期交房、逾期办证等事由引发纠纷,对合同中约定的交房及办证时间要作出合理可行的安排,避免承担逾期交房、逾期办证的违约责任。

  第六,要特别注意合同中约定的可能造成惩罚性赔偿的条款,诸如明确交付房屋面积的参照标准、核实所售房屋是否有权利负担等。

  第七,因房地产的价值总体呈上涨趋势,除非履行不能,购房者一般不会选择请求解除合同,故对违约金的设定最好确定在合理范围内,避免畸高。

  第八,因时下选择通过按揭贷款方式购房的购房者居多,建议开发商加强合同流程管理,一旦购房者违约,及时行使解除权,避免因怠于行权导致解除权除斥期间经过,而致开发商不能及时回笼资金,更甚让合同陷入无法打破的履行僵局之尴尬境地。